De vraag wat kost kantoorruimte per m2 lijkt eenvoudig, en toch geeft Google er drie antwoorden op die elkaar uitsluiten. De ene bron noemt €132 per m² per jaar. De andere noemt €450 tot €720. Een derde zet de totale kosten per m² boven de €600. Dat is een verschil van meer dan vijf keer op precies dezelfde vraag.
Geen van die bronnen liegt. Ze delen alleen een ander bedrag door een andere vierkante meter. In dit artikel halen we die deelsom uit elkaar met echte prijzen uit 154 Nederlandse kantoorlocaties, en beantwoorden we wat kost kantoorruimte per m2 op een manier die je daadwerkelijk kunt gebruiken. Zoek je specifiek in de hoofdstad, dan vind je de complete stadsgids in ons artikel over kantoor huren in Amsterdam.
Wezoo-snapshot — private offices in Nederland (juli 2026)
- 154 kantoorlocaties met private offices in Nederland
- 102 locaties publiceren een prijs; 52 werken uitsluitend met offerte
- 1.902 geprijsde kantoren, prijsrange: €165–€689 per werkplek per maand (all-in)
- Mediaan: €295 per werkplek per maand
- Grootste aanbieders: Regus, Spaces, The Office Operators
Die mediaan van €295 is het ankerpunt van dit hele artikel. Onthoud hem — hij komt straks terug als drie verschillende vierkantemeterprijzen.
Wat kost kantoorruimte per m2 in Nederland? Het korte antwoord
Er is geen enkel getal dat de vraag wat kost kantoorruimte per m2 eerlijk beantwoordt, omdat er drie verschillende prijzen achter schuilgaan die niets met elkaar te maken hebben. Kale huur per m² per jaar ligt in Nederland grofweg tussen €35 en €450, met een zwaartepunt rond €130. Inrichtingskosten zijn een eenmalige investering per m². En een koopprijs per m² is helemaal geen gebruikskost, maar een beleggingsbedrag.
Het bedrag dat je daadwerkelijk elke maand overmaakt, hangt af van welke van die drie je bekijkt en hoeveel vierkante meter je per persoon rekent. Onze eigen cijfers zetten daar één vast getal tegenover: €295 per werkplek per maand, all-in, mediaan over 1.902 geprijsde kantoren in heel Nederland.
Drie prijzen per m2 die niets met elkaar te maken hebben
De verwarring rond de vraag wat kost kantoorruimte per m2 begint hier, en niet bij de markt.
Zoekresultaten op deze vraag gooien systematisch drie kosten door elkaar. Hier staan ze naast elkaar.
| Type prijs per m² | Wat het meet | Eenheid | Zit erin |
|---|---|---|---|
| Huurprijs per m² | Wat je per jaar betaalt voor lege vloer | € per m² VVO per jaar | Alleen de vloer. Geen btw, geen servicekosten, geen meubels. |
| Inrichtingskosten per m² | Wat het kost om die vloer bruikbaar te maken | € per m², eenmalig | Vloer, plafond, verlichting, wanden, meubilair, ICT. |
| Koopprijs per m² | Wat het pand als belegging waard is | € per m², eenmalig | Grofweg: jaarhuur ÷ bruto aanvangsrendement. |
Wie wat kost kantoorruimte per m2 intikt, krijgt deze drie door elkaar geserveerd. De laatste is de simpelste om af te schieten. Een koopprijs volgt vrijwel direct uit de huur: bij een huur van €200 per m² per jaar en een rendementseis van 7% komt de waarde uit rond €2.860 per m². Dat getal zegt iets over de belegger, niets over jouw maandlasten.
De noemer beslist: welke vierkante meter reken je?
Hier zit de echte fout, en bijna niemand benoemt hem. Een prijs per m² is een breuk. Iedereen ruziet over de teller. De noemer beslist.
Er bestaan namelijk twee volstrekt verschillende vierkante meters. NEN 1824 gaat uit van 7 m² netto werkplekoppervlak per beeldschermwerkplek — dat is de vloer onder je bureau en je kast, en niets meer.
Wat je huurt, is verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) volgens NEN 2580. Daar zitten gangen, pantry, toiletten, archief, serverkast en vergaderruimte in. In de praktijk kom je daarmee op 12 tot 16 m² VVO per werkplek. Meer over die rekensom lees je in ons artikel over hoeveel m2 kantoorruimte per persoon je nodig hebt.
Neem nu die ene mediaan van €295 per werkplek per maand en deel hem door elk van die noemers. Zelfde locatie, zelfde geld, zelfde markt.
| Noemer | Rekensom | Uitkomst |
|---|---|---|
| 7 m² (NEN 1824, netto werkplek) | €295 × 12 ÷ 7 | €506 per m² per jaar |
| 12 m² (VVO, efficiënt) | €295 × 12 ÷ 12 | €295 per m² per jaar |
| 16 m² (VVO, ruim) | €295 × 12 ÷ 16 | €221 per m² per jaar |
Van €221 tot €506. Een factor 2,3 — zonder dat er ook maar iets aan de markt verandert. Alleen de noemer schoof op. Dat is het antwoord op wat kost kantoorruimte per m2: het is geen prijs, het is een deelsom.
Er zit nog een aardigheid in die tabel. Bij precies 12 m² VVO per werkplek is de prijs per m² per jaar getalsmatig gelijk aan de prijs per werkplek per maand — twaalf maanden gedeeld door twaalf vierkante meter. €295 is dan €295. Handige vuistregel om elke offerte in twee seconden om te rekenen.
Waarom loopt het antwoord op wat kost kantoorruimte per m2 zo uiteen?
Zet de twee bewerkingen naast elkaar en de hele tegenspraak in de zoekresultaten valt op zijn plek.
- De noemer scheelt een factor 2,3 (7 m² netto versus 16 m² VVO).
- Het pakket scheelt ongeveer een factor 2 (kale huur versus all-in, inclusief servicekosten, inrichting, meubilair, internet, koffie en receptie).
2,3 × 2 ≈ 4,6. Dat is precies de kloof tussen de €132 en de €720 die je in de zoekresultaten tegenkomt. Het verschil tussen die twee getallen is geen marktverschil. Het is een deelsom.
Wat kost kantoorruimte per m2 in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag?
Onderstaande cijfers komen niet uit een marktrapport maar uit ons live aanbod, op 14 juli 2026. Locaties zijn toegewezen aan een stad op basis van postcode én coördinaten; randgemeenten als Amstelveen, Rijswijk en Nieuwegein zijn er dus uit gefilterd.
| Stad | Locaties (met prijs) | Mediaan per werkplek/maand | Bandbreedte | ÷ 7 m² | ÷ 12 m² | ÷ 16 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | 50 (28) | €367 | €165–€689 | €629 | €367 | €275 |
| Rotterdam | 20 (10) | €305 | €259–€399 | €523 | €305 | €229 |
| Utrecht | 14 (10) | €284 | €229–€435 | €487 | €284 | €213 |
| Den Haag | 9 (5) | €279 | €215–€289 | €478 | €279 | €209 |
| Nederland | 154 (102) | €295 | €165–€689 | €506 | €295 | €221 |
Zo ziet wat kost kantoorruimte per m2 er per stad uit. Amsterdam is 32% duurder dan Den Haag. Maar kijk naar de bandbreedte: binnen Amsterdam zelf zit een factor 4,2 tussen de goedkoopste en de duurste werkplek. Het verschil binnen de stad is groter dan het verschil tussen de steden. Voor Utrecht werkten we dat verder uit in onze gids over kantoorruimte huren in Utrecht.
Eén cijfer uit de tabel verdient aandacht: van de 154 locaties publiceren er 52 helemaal geen prijs. Dat zegt niets over de stad en alles over de aanbieder — hoe je met zo’n offerte omgaat, lieten we zien bij kantoorruimte huren in Alphen aan den Rijn.
Wat komt er bovenop de kale huur per m2?
De huurprijs per m² die je in een advertentie ziet, is zelden meer dan de helft van je werkelijke maandlast. Dit komt er nog bij:
- Servicekosten — schoonmaak van algemene ruimten, onderhoud, beveiliging, energie, administratie. In de markt goed voor grofweg 30% van de totale huursom.
- Btw — 21% over huur en servicekosten, tenzij er btw-vrijgesteld wordt verhuurd (en dan zit het als opslag alsnog in de huur).
- Inrichting — eenmalig per m², afgeschreven over de looptijd van je contract. Vloer, verlichting, wanden, meubilair, ICT.
- Gemeentelijke heffingen — OZB-gebruikersdeel, rioolheffing en waterschapsheffing komen bij zakelijk vastgoed voor rekening van de gebruiker.
- Waarborgsom en bankgarantie — meestal drie maanden huur, die je niet kunt investeren.
Bij een all-in werkplekprijs zit dit allemaal al in het maandbedrag. Dat is precies waarom die prijs omgerekend hoger lijkt: hij meet iets anders. Dit is de tweede helft van het antwoord op wat kost kantoorruimte per m2 — je moet weten wat er in de teller zit.
Wanneer is een all-in werkplekprijs voordeliger dan huren per m2?
Twee vragen bepalen het antwoord op wat kost kantoorruimte per m2 in de praktijk: hoe groot ben je, en hoe lang blijf je.
Onder ongeveer 15 tot 20 werkplekken werkt de rekensom vrijwel altijd in het voordeel van een all-in kantoor. De inrichtingsinvestering en de servicekosten worden dan over te weinig mensen uitgesmeerd, en een huurcontract van vijf jaar is een verplichting die niet past bij een bedrijf dat kan verdubbelen of halveren. Onze data laat zien dat je op die schaal betaalt: een kantoor voor 4 personen kost mediaan €1.116 per maand, voor 10 personen €3.050 per maand — inclusief alles.
Boven die schaal, en met een horizon van meer dan drie jaar, gaat de lagere kale huur per m² zwaarder wegen dan het gemak. Dan loont een traditioneel huurcontract.
Heb je helemaal geen vast kantoor nodig maar af en toe een ruimte voor een overleg of presentatie, dan is de per-m²-vraag niet eens de juiste vraag. Kijk dan liever naar wat een vergaderruimte kost per uur.
Vraag niet wat een vierkante meter kost. Vraag wat een werkplek kost. Die prijs heeft geen noemer waarover je ruzie kunt maken.
Zes kantoorlocaties met een echte prijs per werkplek
Van de nationale bodem tot de Zuidas. Alle bedragen zijn all-in per werkplek per maand, rechtstreeks uit het live aanbod.
Millennium Tower — €165 per werkplek per maand
De nationale bodem. €165 per werkplek per maand is de laagste all-in werkplekprijs van alle 102 geprijsde locaties in Nederland — en die staat niet in de provincie, maar op vijf minuten lopen van station Amsterdam Sloterdijk. Het kleinste kantoor is voor 2 personen en kost €330 per maand. Reken je dat om naar 12 m² VVO per werkplek, dan zit je op €165 per m² per jaar, all-in.
Millennium Tower op Wezoo boeken
Beatrixkwartier — €215 per werkplek per maand
Het goedkoopste geprijsde kantoor van Den Haag, in de torencorridor langs de RandstadRail. €215 per werkplek per maand; de kleinste unit is voor 2 personen en kost €430. Den Haag heeft de smalste bandbreedte van de vier grote steden: €215 tot €289. De spreiding die Amsterdam laat zien, bestaat hier niet.
Beatrixkwartier op Wezoo boeken
Zen Building — €229 per werkplek per maand
Een van de weinige Nederlandse locaties die een kantoor voor één persoon publiceert: €229 per maand, all-in. Dat is geen detail. Slechts 52 van de 154 Nederlandse locaties verkopen een eenpersoonskantoor; de rest begint bij twee of drie werkplekken. Voor een zzp’er die een eigen deur wil, is dat de eerste horde — nog vóór de prijs.
Weena 290 — €259 per werkplek per maand
Tiende verdieping aan de Weena, tussen Rotterdam Centraal en de Coolsingel. €259 per werkplek per maand — de laagste geprijsde werkplek van Rotterdam. De Rotterdamse mediaan ligt op €305, de duurste geprijsde deur van de stad op €399. Rotterdam is daarmee €62 per werkplek per maand goedkoper dan Amsterdam.
Kraanspoor 50 — €305 per werkplek per maand
€305 per werkplek per maand, aan het IJ in Amsterdam-Noord, met een eenpersoonskantoor in de lijst. Deze deur zit vrijwel op de nationale mediaan van €295. En 115 meter verderop staat een locatie die €399 vraagt: dezelfde straat, hetzelfde uitzicht, +31%. Dat is geen vierkantemeterprijs. Dat is een merk.
Atrium — €689 per werkplek per maand
De duurste geprijsde werkplek van Nederland: €689 per maand, op de Zuidas. Eén werkplek hier kost evenveel als vier werkplekken in de Millennium Tower. Omgerekend naar 7 m² netto werkplekoppervlak: €1.181 per m² per jaar. Omgerekend naar 16 m² VVO: €517. Eén prijs, twee waarheden.
Zes deuren, één land, en een factor 4,2 ertussen — dat is de eerlijkste illustratie van wat kost kantoorruimte per m2 die we kunnen geven. Zoek je juist het goedkope eind van die schaal, lees dan onze analyse van kantoor huren in Sloterdijk, waar de goedkoopste werkplek van Amsterdam staat.
Klaar om uw kantoorruimte in Nederland te boeken?
Veelgestelde vragen over wat kost kantoorruimte per m2
Wat kost kantoorruimte per m2 gemiddeld in Nederland?
Er bestaat geen enkel gemiddelde dat klopt. De kale huur ligt volgens marktpartijen rond €130 per m² per jaar; all-in serviced offices komen omgerekend uit tussen €221 en €506 per m² per jaar, afhankelijk van hoeveel m² je per werkplek rekent. Ons live aanbod van 1.902 geprijsde kantoren geeft een mediane all-in werkplekprijs van €295 per maand. Wie vraagt wat kost kantoorruimte per m2, krijgt dus terecht meerdere antwoorden.
Wat kost kantoorruimte per m2 op de traditionele kantorenmarkt?
Op de traditionele kantorenmarkt wordt gerekend met kale huur per m² VVO per jaar, grofweg tussen €35 en €450. Dat bedrag is exclusief btw, exclusief servicekosten, exclusief inrichting en exclusief gemeentelijke heffingen. Het is dus geen prijs van een kantoor, maar van lege vloer.
Waarom loopt het antwoord op wat kost kantoorruimte per m2 zo uiteen?
Door twee keuzes die zelden worden benoemd. De noemer scheelt een factor 2,3 (7 m² netto werkplek versus 16 m² VVO) en het pakket scheelt ongeveer een factor 2 (kale huur versus all-in). Samen verklaart dat de kloof van bijna vijf keer tussen de bedragen die je online tegenkomt.
Wat kost het bouwen of inrichten van een kantoor per m2?
Bouw- en inrichtingskosten zijn eenmalige investeringen per m², geen huur. Ze worden meestal afgeschreven over de looptijd van het huurcontract en komen dus bovenop de huurprijs. Wie berekent wat kost kantoorruimte per m2, telt ze te vaak niet mee. In een all-in werkplekprijs zitten ze al verwerkt: meubilair, vloer, verlichting en installatie zitten in het maandbedrag.
Hoeveel m2 kantoorruimte heb je per werkplek nodig?
NEN 1824 gaat uit van 7 m² netto werkplekoppervlak per beeldschermwerkplek. Maar dat is niet wat je huurt: in verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) tellen ook gangen, pantry, toiletten, archief en vergaderruimte mee, waardoor je in de praktijk op 12 tot 16 m² per werkplek uitkomt. Die noemer bepaalt volledig wat kost kantoorruimte per m2 in jouw geval.
Wat kost kantoorruimte per m2 in Amsterdam?
De mediane all-in werkplekprijs van de 28 geprijsde Amsterdamse locaties is €367 per maand. Omgerekend is dat €629 per m² per jaar bij 7 m² netto, €367 bij 12 m² VVO en €275 bij 16 m² VVO. De bandbreedte loopt van €165 in Sloterdijk tot €689 op de Zuidas.
Wat kost kantoorruimte per m2 in Rotterdam, Utrecht en Den Haag?
De mediane all-in werkplekprijs is €305 in Rotterdam, €284 in Utrecht en €279 in Den Haag. Bij 12 m² VVO per werkplek zijn dat dezelfde bedragen per m² per jaar; bij 7 m² netto worden het respectievelijk €523, €487 en €478 per m² per jaar.
Wanneer is een all-in werkplekprijs beter dan huren per m2?
Onder ongeveer 15 tot 20 werkplekken, of bij een horizon korter dan drie jaar. Dan wegen inrichting, servicekosten, een waarborgsom en het beheer zwaarder dan de lagere kale huur. Boven die schaal begint een traditioneel huurcontract te lonen en wordt de vraag wat kost kantoorruimte per m2 pas echt relevant.
Conclusie
Wie vraagt wat kost kantoorruimte per m2, vraagt naar een breuk waarvan hij de noemer niet kent. Dezelfde €295 per werkplek per maand is €506 per m² per jaar, of €295, of €221 — het hangt er maar net van af hoeveel vloer je per persoon rekent. Vraag daarom naar het bedrag zonder noemer: de all-in prijs per werkplek per maand. In Nederland is dat €295 mediaan, met €165 als bodem en €689 als plafond.
Meer over de wettelijke eisen aan een kantoorwerkplek lees je bij het Arboportaal van het ministerie van SZW.
Cijfers over zelfstandigen en bedrijfsgrootte in Nederland vind je bij het CBS.
