セットアップオフィスとは、貸主があらかじめ内装を済ませ、そのまま使える状態で貸し出すオフィスです。この記事では、セットアップオフィスが通常の賃貸オフィスやレンタルオフィスとどう違うのか、賃料と原状回復をどう考えるのかを整理し、内装済みですぐ入れる全国8拠点を紹介します。
レンタルオフィスそのものの仕組みはレンタルオフィスの完全ガイドにまとめています。空室状況や条件の詳細は、日本の個室オフィス一覧でご確認いただけます。
Wezoo掲載データ｜日本のレンタルオフィス
- 掲載拠点：212拠点、個室：3,772件
- 個室の月額：16,900円から9,625,500円まで
- 定員20名以上の個室：70件
- 最低契約期間：3,772件すべてで1か月
- 主な運営会社：Regus 133拠点、Open Office 62拠点、Signature 9拠点、Spaces 8拠点
セットアップオフィスとはどんなオフィスか
貸主が内装工事を済ませてから貸し出す、建物の賃貸借の一形態です。JLLの解説は、貸主側が受付や会議室の造作などの間取り工事を行い、内装付きオフィスとして貸し出す形態と定義しています。
中身には幅があります。三菱UFJ信託銀行の資料は、会議室や執務スペース、什器まで整ったフルセットアップと、内装は済んでいて家具が入っていないハーフセットアップの2つを挙げています。野村不動産ソリューションズのレポートも、内装や什器が整った状態で貸し出されるオフィスと説明しています。
大事なのは、セットアップオフィスが「家具付きの部屋を借りるサービス」ではなく、あくまで建物を借りる契約だという点です。JLLは、セットアップオフィスは賃貸借契約、シェアオフィスは利用契約であることが多いと整理しています。
セットアップオフィス、賃貸オフィス、レンタルオフィスを並べると
3つの違いは、契約、内装、入居までの準備、賃料、原状回復に出ます。出典のある項目は出典名を添えています。
| 項目 | セットアップオフィス | 通常の賃貸オフィス | レンタルオフィス（Wezoo掲載） |
|---|---|---|---|
| 契約の形 | 建物の賃貸借契約（JLL） | 建物の賃貸借契約 | 運営会社との契約。条件は拠点ごとに異なる |
| 内装と家具 | 貸主が内装済み。家具まで入るフルセットアップと、家具なしのハーフセットアップがある（三菱UFJ信託銀行） | 借主が自分で内装工事をする | 家具付きの個室 |
| 入居までの準備 | 内装工事が不要か最小限（JLL） | 内装工事の期間が必要 | Wezoo掲載の3,772件はすべて最低契約期間1か月 |
| 賃料の考え方 | 内装費込みで、周辺相場より高めの設定（JLL、三菱UFJ信託銀行） | 内装工事費は賃料とは別に借主が負担 | 掲載の月額に家具付きの個室の利用が含まれる |
| 原状回復 | 一般のオフィスと同じく義務がある。範囲は一般に小さい（JLL） | 入れた内装も含めて契約で定める | 拠点の規約による |
表の右端は、Wezooに掲載されている日本のレンタルオフィスの掲載データです。3,772件はすべてサービス型の個室で、最低契約期間は1か月と掲載されています。セットアップオフィスと同じく内装工事はいりませんが、契約の形と期間の単位が違います。
セットアップオフィスの費用はどう組み立てられるか
内装と家具の費用が、毎月の賃料の中に入っている形です。三菱UFJ信託銀行の資料は、工事費は不要か軽微、賃料は内装費込みでやや高めと比べています。JLLも、周辺相場よりも賃料設定が高いことをデメリットに挙げています。
その代わりに、入居前の大きな工事費と、工事のあいだ二重に家賃を払う期間を抑えられます。三菱UFJ信託銀行は、初期費用の削減、入居時期の短縮、労力の削減を借主側の魅力としています。
退去時の原状回復も費用の一部です。JLLによると、セットアップオフィスにも一般のオフィスと同じ原状回復の義務があり、貸主がつくった内装のぶん範囲は一般に小さくなります。自社で手を加えた部分は自社の負担です。範囲は契約書で決まるので、数字は物件ごとに確かめてください。
工事費を賃料で払うか、最初に払うか。違いはそこです。
セットアップオフィスが合う会社、レンタルオフィスや通常の賃貸が合う会社
数年は同じ場所にいるつもりで、自社の住所として建物を借りたい。それでいて内装工事に数か月かけたくない。そういう会社にはセットアップオフィスが合います。JLLは、移転を急ぐ会社や初期費用を抑えたい会社に向くとしています。
レイアウトを自社に合わせて大きく変えたい会社には、通常の賃貸オフィスのほうが自由です。JLLも、レイアウトが決まっているぶん自由度が下がる点をデメリットに挙げています。
人数がまだ読めない、契約を年単位で縛りたくない、来月には入りたい。この場合はレンタルオフィスが先です。Wezoo掲載の個室は最低契約期間1か月で、同じ建物に1名用から数十名用までの区画が並ぶ拠点もあります。人数が固まってからセットアップオフィスに移る、という順番もとれます。
契約の形がどうであれ、定期建物賃貸借で借りる場合のルールは法律で決まっています。借地借家法第38条は、更新のない定期建物賃貸借を書面による契約に限って認め、貸主に更新がないことを事前に書面で説明するよう求めています。説明書面のひな形は国土交通省が公開しています。
サービス型オフィスから次の段階に進むチームのためのWezooの個室
Wezooはセットアップオフィスもマネージドオフィスも扱っていません。掲載しているのはサービス型のレンタルオフィスで、契約の単位は1か月からです。
その中に、セットアップオフィスと同じ使い方ができる区画があります。家具と内装が済んでいて、定員20名以上の個室が全国で70件掲載されています。次の8拠点は、その大型区画をもつ建物から選びました。
セットアップオフィスの代わりに比べたい、内装済みですぐ入れる8拠点
いずれもWezooに掲載されているサービス型のレンタルオフィスです。月額と面積は2026年11月12日時点の掲載値で、確定した請求額ではありません。
1. Otemachi Building ｜ 東京都千代田区大手町
大手町の大手町ビル1階と2階に入る拠点です。掲載されている個室は42件で、定員1名の区画が月額103,500円から出ています。いちばん大きい区画は定員93名・311㎡で、月額9,625,500円、入居可能日は2027年2月1日と掲載されています。
セットアップオフィスを探すきっかけが「数十名が入る、内装の済んだ区画」なら、まず比べたい一棟です。42件のうち17件は入居可能日の記載がなく、すぐ入れる区画として出ています。 Otemachi BuildingをWezooで問い合わせる →
2. Shinagawa Central Tower ｜ 東京都港区港南
品川駅港南口側のタワーの7階と8階です。掲載されている個室は43件で、いちばん小さい区画は定員2名、月額217,000円から。上は定員86名・289㎡の区画が月額9,331,000円で、入居可能日の記載はありません。
1名用はなく、チームで入る前提の掲載です。新幹線と空港への動線を重視する会社が、内装工事なしで本社機能を移す候補になります。 Shinagawa Central TowerをWezooで問い合わせる →
3. Pacific Century Place Marunouchi ｜ 東京都千代田区丸の内
東京駅八重洲口に近いビルの13階です。掲載されている個室は40件で、定員1名の区画が月額112,500円から。いちばん大きい区画は定員70名・208㎡、月額7,875,000円で、入居可能日は2027年4月1日です。
40件のうち13件は入居可能日の記載がありません。丸の内の住所を使いながら、少人数の区画から定員70名まで同じフロアで選べる掲載です。 Pacific Century Place MarunouchiをWezooで問い合わせる →
4. Roppongi Hills Mori Tower ｜ 東京都港区六本木
六本木ヒルズ森タワーの拠点です。掲載されている個室は55件と、この8拠点でいちばん多く、定員1名の区画が月額118,900円から。いちばん大きい区画は定員51名・152㎡、月額6,063,900円、入居可能日は2027年1月1日です。
写真は同じ拠点の会議室です。55件のうち23件は入居可能日の記載がありません。来客の多い会社ほど、自前で内装をつくる手間との差が大きくなります。 Roppongi Hills Mori TowerをWezooで問い合わせる →
5. Square Daikanyama ｜ 東京都渋谷区代官山
代官山の建物の1階から6階に入る拠点です。掲載されている個室は27件で、定員1名の区画が月額91,500円から。いちばん大きい区画は定員63名・188㎡で、月額5,764,500円、入居可能日は2027年1月1日と掲載されています。
渋谷エリアでセットアップオフィスを探しているクリエイティブ系のチームが、比較に入れやすい拠点です。27件のうち12件は入居可能日の記載がありません。 Square DaikanyamaをWezooで問い合わせる →
6. 3-4-25 Hakataekimae ｜ 福岡市博多区博多駅前
博多駅前の拠点です。掲載されている個室は25件で、いちばん小さい区画は定員2名、月額115,800円から。いちばん大きい区画は定員82名・244㎡、月額4,747,800円で、入居可能日は2027年3月1日です。
福岡で数十名規模の拠点を、内装工事を待たずに開きたい会社向けです。25件のうち17件は入居可能日の記載がありません。 3-4-25 HakataekimaeをWezooで問い合わせる →
7. Daibiru Main Building ｜ 大阪市北区中之島
中之島のダイビル本館5階です。掲載されている個室は19件で、定員1名の区画が月額101,900円から。いちばん大きい区画は定員34名・95㎡、月額3,464,600円で、入居可能日の記載はありません。
19件のうち16件が入居可能日の記載なしで出ています。大阪の拠点を急いで立ち上げる場面で、内装済みの区画をすぐ比べられる拠点です。 Daibiru Main BuildingをWezooで問い合わせる →
8. Dai Nagoya Building ｜ 名古屋市中村区名駅
名古屋駅前の大名古屋ビルヂング、11階と25階です。掲載されている個室は38件で、定員1名の区画が月額88,500円から。いちばん大きい区画は定員29名・78㎡、月額2,566,500円で、入居可能日の記載はありません。
38件のうち22件がすぐ入れる区画として出ています。名古屋で10名から20名台のチームを置くなら、セットアップオフィスと並べて検討しやすい選択肢です。 Dai Nagoya BuildingをWezooで問い合わせる →
都市ごとにもっと多くの拠点を比べたい場合は、東京のレンタルオフィスのような都市別の記事が役に立ちます。少人数で始める場合の選び方はレンタルオフィス 起業の選び方、サービスオフィスとの言葉の違いはサービスオフィスとはで整理しています。
日本でレンタルオフィスをお探しですか？
セットアップオフィスについてよくある質問
セットアップオフィスとは何ですか
貸主が受付や会議室などの内装工事を済ませ、内装付きで貸し出すオフィスです。JLLはそう定義しています。家具まで入るフルセットアップと、内装だけ済んで家具がないハーフセットアップがあります。
セットアップオフィスとレンタルオフィスの違いは何ですか
セットアップオフィスは建物の賃貸借契約で借りる区画で、レンタルオフィスは運営会社が家具付きの個室を提供する形です。Wezooに掲載されている日本のレンタルオフィス3,772件は、すべて最低契約期間1か月で出ています。
セットアップオフィスの賃料は高いのですか
内装費が賃料に含まれるため、JLLは周辺相場より高めの設定になると整理しています。その代わりに、内装工事の費用と期間を抑えられます。どちらが得かは入居期間と人数で変わるので、物件ごとの条件で比べてください。
セットアップオフィスでも原状回復は必要ですか
JLLによると、一般のオフィスと同じく原状回復の義務があり、貸主が最初につくった内装のぶん範囲は一般に小さくなります。自社で手を加えた部分は自社の負担です。範囲は契約書で決まるので、入居前に確認してください。
定期借家契約の場合は何に気をつければよいですか
借地借家法第38条では、更新のない定期建物賃貸借は書面による契約が必要で、貸主は更新がないことを事前に書面で説明しなければなりません。セットアップオフィスがどの契約の形になるかは物件ごとに異なるので、契約前に確認してください。
まとめ｜内装を誰がつくるかで選ぶ
セットアップオフィスは、貸主が内装を用意し、その費用を賃料で払う賃貸オフィスです。工事の手間は減り、賃料は上がり、契約は建物の賃貸借のままです。人数と期間が固まっているならセットアップオフィス、まだ動くならレンタルオフィスから。迷ったら、両方の条件を同じ表に並べてみてください。
ご注意
この記事は公開されている法令と不動産各社の資料をもとにした一般的な情報で、法律や税務の助言ではありません。契約の形、賃料、原状回復の範囲は物件と契約書によって異なります。契約の前に、契約書の内容を貸主や専門家に確認してください。情報は2026年11月12日時点のものです。
出典: JLL「セットアップオフィスのメリットとデメリット」 ・ 三菱UFJ信託銀行「セットアップオフィス」 ・ 野村不動産ソリューションズ「中小ビルマーケット最新動向Ⅱ」（2024年5月14日） ・ 借地借家法（日本法令外国語訳データベース） ・ 国土交通省「定期賃貸住宅契約についての説明」
